W ostatnich latach mogliśmy zaobserwować prawdziwy boom na rynku deweloperskim. Potwierdzają to dane Głównego Urzędu Statystycznego, który szacuje, że w 2021 roku do użytkowania oddane zostało blisko 235 tysięcy mieszkań i domów. Był to wynik najwyższy od ponad 40 lat. Około 60% ze wspomnianych wyżej nieruchomości to inwestycje deweloperskie, które cieszą się sporym zainteresowaniem zwłaszcza wśród mieszkańców miast. Jakie dokumenty powinniśmy otrzymać od dewelopera przy zakupie mieszkania?
Zakup domu lub mieszkania to dla milionów Polaków jedna z najważniejszych inwestycji w życiu. Niestety wśród nabywców nieruchomości nadal panuje stosunkowo niska świadomość odnośnie tego, jakie prawa przysługują klientowi w zakresie spraw związanych z odbiorem lokali mieszkaniowych. Tę niewiedzę czasem próbują wykorzystać małe przedsiębiorstwa budowlane w celu uniknięcia konieczność robót naprawczych. Których dokumentów powinniśmy bezwzględnie domagać się od dewelopera?
Przepisy prawne dotyczące odbioru nieruchomości
Obowiązki dewelopera wobec osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej reguluje art. 21 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z treścią wspomnianego artykułu, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper jest zobowiązany zapewnić możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości oraz kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego. Ponadto mamy prawo domagać się wglądu do kopii pozwolenia na budowę, sprawozdania finansowego dewelopera z ostatnich dwóch lat oraz projektu budowlanego. Art. 18 ustawy deweloperskiej nakłada ponadto na dewelopera obowiązek nieodpłatnego dostarczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami.
Na uwagę zasługuje również art. 60 Prawa budowlanego, który nakłada na inwestora obowiązek przekazania właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentacji budowy i dokumentacji powykonawczej. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem. Możemy zatem domagać się od inwestora pozwolenia na użytkowanie, zawiadomienia o zakończeniu budowy, inwentaryzacji geodezyjnej czy oświadczenia kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu zgodnie z projektem budowlanym.
Dlaczego warto domagać się dokumentów od dewelopera?
Podpisanie protokołu odbioru nieruchomości to niezwykle ważny moment finalizujący inwestycję. To wówczas może dojść do rozpoczęcia biegu okresu gwarancji lub rękojmi, a odpowiedzialność za lokal przechodzi na nabywcę (tu należy przypomnieć o ubezpieczeniu nowo nabytego lokalu lub domu). Ten etap to w zasadzie ostatni dzwonek na zgłoszenie deweloperowi usterek. Trzeba przy tym pamiętać, że wszystkie usterki ustalone i znane przed rozpoczęciem biegu rękojmi wyłączone są z ochrony jaką daje rękojmia. Z kolei wady czy usterki, które później się ujawnią będą taką ochrona objęte. Oczywiście może się zdarzyć, że za te później ujawnione wady Deweloperbędzie próbował obarczyć odpowiedzialnością klienta, twierdząc, że powstałe szkody mają związek z nieprawidłowym użytkowaniem lokalu lub działaniem firm remontowych. Trzeba uważać na prawidłowe oddanie budynku do użytkowania, bo w razie wcześniejszego zamieszkania w budynku możliwe są kary kar związane z nielegalnymh użytkowaniem budynku. Warto przy odbiorze lokalu (domku) przypilnować przekazania wszelkich instrukcji obsługi, a czasem także gwarancji na urządzenia lub wyposażenie lokalu. Trzeba tez pamiętać, że w razie późniejszej sprzedaży lokalu (domku), już na tzw. rynku wtórnym, uprawnienia z rękojmi czy gwarancji nie przechodzą automatycznie na kupującego.
Zapoznanie się z dokumentacją budowlaną i ocena jej przez fachowca pozwoli nam uniknąć wielu nieprzyjemnych sytuacji na etapie remontu czy samego mieszkania. Z jednej strony możemy w ten sposób uzyskać pewność, że nieruchomość powstała zgodnie z obowiązującymi standardami oraz projektem, a poza tym spełnia warunki, które niezbędne dla możliwości użytkowania budynku. Choć świadomość nabywców nieruchomości w tym aspekcie stale rośnie – warto przed podpisaniem umowy deweloperskiej lub przed zawarciem umowy sprzedaży i odbiorem mieszkania skonsultować się z prawnikiem. Takie działanie sprawi, że nie będziemy musieli się obawiać, że wymarzony dom stanie się naszym koszmarem.
Za merytoryczne wsparcie udzielone podczas tworzenia materiału dziękujemy specjalistom z Nwlegal.pl