Co to jest zgłoszenie remontu i kiedy jest wymagane?

Wielu właścicieli mieszkań i domów zastanawia się, kiedy planowany remont wymaga zgłoszenia w urzędzie. Zgłoszenie remontu to formalna procedura informująca odpowiedni organ administracyjny, najczęściej starostwo powiatowe lub urząd miasta, o zamiarze wykonania określonych prac budowlanych. Zgłoszenie jest wymagane w przypadkach, gdy remont nie wymaga pozwolenia na budowę, ale może mieć wpływ na bezpieczeństwo konstrukcyjne, instalacje lub otoczenie nieruchomości.

Zgłoszenia wymagają m.in. takie prace jak: przebudowa ścian działowych, wymiana instalacji gazowej, wymiana okien na większe, zmiana przeznaczenia pomieszczenia czy adaptacja poddasza. Prace, które nie naruszają konstrukcji budynku, jak malowanie ścian, wymiana podłóg czy montaż mebli, nie wymagają żadnych formalności. Przy większych pracach warto jednak skonsultować się z urzędem lub architektem.

Jakie remonty wymagają pozwolenia na budowę, a jakie tylko zgłoszenia?

Rozróżnienie pomiędzy remontem wymagającym pozwolenia na budowę a remontem wymagającym tylko zgłoszenia może być trudne. Generalna zasada głosi, że jeśli prace mają wpływ na konstrukcję nośną budynku, ingerują w wygląd elewacji (np. przebudowa otworów okiennych), ingerują w dach lub wymagają instalacji nowych urządzeń technicznych – potrzebne będzie pozwolenie na budowę. Natomiast jeśli prace nie wpływają na konstrukcję, nie zmieniają gabarytów budynku i nie wpływają na środowisko – wystarczy zgłoszenie.

Przykłady czynności wymagających pozwolenia to: rozbudowa budynku, nadbudowa piętra, osadzenie kominka z odprowadzeniem spalin, wymiana stropu. Natomiast do zgłoszenia wystarczą: wymiana kaloryferów, instalacja klimatyzacji (jeśli nie ingeruje w elewację), remont łazienki, montaż paneli fotowoltaicznych do 150 kW na dachu budynku.

Gdzie i jak zgłosić remont mieszkania lub domu?

Zgłoszenia dokonuje się w miejscowym urzędzie – starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu. Dokument składa się osobiście w wydziale architektury lub budownictwa, listownie lub – coraz częściej – drogą elektroniczną przez platformę ePUAP.

W zgłoszeniu należy zawrzeć:

• informację o planowanym zakresie prac,
• przewidywany termin rozpoczęcia i zakończenia robót,
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością,
• opis lub rysunki przedstawiające planowane roboty budowlane,
• w razie potrzeby – projekt budowlany wykonany przez uprawnionego projektanta.

Po złożeniu zgłoszenia urząd ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Jeśli tego nie zrobi – można rozpocząć prace. W niektórych przypadkach termin ten może być wydłużony, jeśli urząd wezwie do uzupełnienia dokumentacji.

Jakie dokumenty są potrzebne do zgłoszenia prac remontowych?

W zależności od rodzaju planowanego remontu, zakres potrzebnych dokumentów może się różnić. Do standardowych dokumentów wymaganych przy zgłoszeniu zalicza się:

1. Formularz zgłoszenia robót budowlanych – dostępny w urzędzie lub na jego stronie internetowej.
2. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
3. Szkice lub rysunki techniczne obrazujące zakres prac – np. rzut mieszkania lub domu z naniesionymi zmianami.
4. W przypadku bardziej skomplikowanych robót – projekt budowlany wykonany przez inżyniera lub architekta wraz z uzgodnieniami (np. elektryka, gazownika).

Warto też posiadać dokumentację fotografującą obecny stan nieruchomości – może być przydatna w przypadku wątpliwości lub kontroli.

Co grozi za brak zgłoszenia remontu?

Realizacja prac budowlanych bez wymaganego zgłoszenia lub pozwolenia to tzw. samowola budowlana. Może to prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych. Organy nadzoru budowlanego (np. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego) mogą przeprowadzić kontrolę po zgłoszeniu sąsiada, administratora nieruchomości lub z urzędu.

W przypadku stwierdzenia samowoli inwestor może zostać zobowiązany do przedstawienia projektu legalizującego wykonane prace, a w skrajnych przypadkach – nawet do przywrócenia stanu pierwotnego. Koszty legalizacji mogą sięgać kilku, a nawet kilkunastu tysięcy złotych. Dodatkowo grożą kary administracyjne i grzywny.

Czy zgłoszenie remontu jest obowiązkowe w mieszkaniach w bloku?

Nawet jeśli mieszkanie znajduje się w bloku i mamy prawo własności do lokalu, nie oznacza to całkowitej dowolności w przeprowadzaniu prac. Poza przepisami budowlanymi musimy respektować również wewnętrzny regulamin wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Instalacja kanałów wentylacyjnych, elektryki, klimatyzacji na elewacji lub balkonie może wymagać zgody administratora budynku.

Zgłoszenia do urzędu mogą wymagać także prace ingerujące w ściany nośne, piony wodno-kanalizacyjne lub gazowe. Jeśli planujemy przesunięcie łazienki, kuchni, wybicie nowego otworu w ścianie – to również może podlegać zgłoszeniu lub konieczności uzyskania pozwolenia na budowę.

Remont w domu jednorodzinnym – kiedy trzeba zgłaszać?

W przypadku domu jednorodzinnego właściciel ma większą swobodę dysponowania swoją nieruchomością, ale również tutaj obowiązują określone przepisy. Zgłoszenia wymaga większość istotnych prac, w tym:

• budowa lub przebudowa schodów zewnętrznych,
• ocieplenie domu (jeśli dom przylega do granicy działki),
• instalacja paneli fotowoltaicznych lub kolektorów słonecznych,
• przebudowa pomieszczeń – np. adaptacja garażu na pokój,
• wymiana pokrycia dachowego z azbestu,
• instalacja przydomowej oczyszczalni ścieków (do 7,5 m3 na dobę).

W przypadku planowania większych prac, szczególnie tych ingerujących w strukturę budynku, lepiej skonsultować się z architektem lub urzędem, by upewnić się, że działamy zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Jak długo trwa procedura zgłoszenia i kiedy można zacząć remont?

Po złożeniu kompletnego zgłoszenia urząd ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Jeśli w tym czasie nie otrzymamy decyzji odmownej – mamy tzw. milczącą zgodę i możemy rozpocząć remont w terminie nie wcześniejszym niż 21 dni od dnia zgłoszenia. Należy jednak pamiętać, że w razie niekompletności dokumentów, urząd może wezwać do uzupełnienia i czas ten zaczyna się liczyć od nowa od momentu uzupełnienia wszystkich danych.

Rozpoczęcie remontu przed upływem tych 21 dni lub przed złożeniem zgłoszenia jest niezgodne z przepisami i może skutkować konsekwencjami administracyjnymi. Maksymalny czas na rozpoczęcie prac po zgłoszeniu to 3 lata – jeśli nie podejmiemy robót w tym czasie, zgłoszenie traci ważność i trzeba złożyć je ponownie.